Глоссарий

В словаре содержатся термины, которые встречаются в описаниях объектов коммерческой недвижимости , статьях, аналитических материалах, обзорах рынка и часто используются на практике участниками рынка коммерческой недвижимости. Словарь терминов приведен в алфавитном порядке.

Агент

Доверенное физическое или юридическое лицо, выполняющее поручения или совершающее определенные действия от имени и в интересах другого лица (принципала). Агент обычно действует по доверенности принципала или в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между принципалом и агентом.

Агент по продаже недвижимости

Агент или брокер, занимающийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости, в том числе земельной собственности. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорционально стоимости.

Агентское соглашение

Договор с агентом о выполнении им от имени и в интересах принципала соответствующих обязанностей и поручений.

Агентское вознаграждение

Оплата услуг агента за выполнение им соответствующих обязанностей (поручений) в интересах и от имени принципала в соответствии с условиями агентского соглашения, заключенного между ними.

Агентство недвижимости

(Риэлторская фирма)
Организация, профессионально занимающаяся разрешенными законодательством операциями с недвижимостью, земельными участками и нежилыми помещениями.

Арендуемая собственность

Имущество, сдаваемое в аренду физическому или юридическому лицу собственниками этого имущества на определенный в договоре период.

Акт технического состояния здания

Документ, отражающий физический износ здания, который устанавливается путем обследования конструктивных элементов и систем инженерного оборудования с применением визуального и инструментальных методов.

База данных недвижимости

Совокупность связанных данных, организованных по определенным правилам, предусматривающим общие принципы описания, хранения и манипулирования, независимая от прикладных программ. База данных недвижимости является информационной моделью предметной области. Обращение к базам данных осуществляется с помощью системы управления базами данных.

Безопасность сторон при сделках с недвижимостью

Состояние защищенности участников сделки с точки зрения:
- юридической чистоты предмета сделки;
- конфиденциальности договора;
- обеспечения платежа в полном объеме и в согласованные сторонами сроки.

Владение недвижимостью

Владение на правах собственности землей, зданиями, сооружениями и другими объектами недвижимости.

Встроенное помещение

Встроенное в здание помещение:
- по периметру ограниченное стенами и перегородками здания;
- по высоте ограниченное чистыми полами и чистым перекрытием соответствующего этажа здания.

Встроенно-пристроенное помещение

Встроенно-пристроенное помещение - помещение, часть которого входит в состав основного здания, а другая часть выступает за територию застройки основного здания. Встроенно-пристроенное помещение имеет частично собственный фундамент, стены и крышу.

Виндикационный иск

В гражданском праве - иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.
Собственник вправе требовать не только возврата имущества, но и возмещения доходов, которые незаконный владелец извлек или должен был извлечь за все время владения или со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения.
Владелец имущества вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на содержание имущества с того времени, с какого собственнику причитаются доходы от этого имущества.

Государственная регистрация недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество;
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом;
Государственная регистрация недвижимости в РФ - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Дата государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В РФ - день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Договор комиссии

Договор, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Договор купли-продажи

Договор, по которому одна сторона (продавец) принимает на себя обязательство передать указанный в договоре товар в собственность другой стороне (покупателю). Покупатель, в свою очередь, обязуется принять товар (если он поставлен в соответствии с договором) и уплатить обусловленную цену. При неисполнении одной из сторон ее обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, последний может быть расторгнут и потерпевшая сторона имеет право предъявить виновной стороне убытки, понесенные ею вследствие невыполнения договора.
Договор купли-продажи недвижимого имущества
( Договор продажи недвижимости )
Договор купли-продажи недвижимого имущества - договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доходность недвижимости

Это отношение дохода, полученного от продажи или использования объекта недвижимости к инвестициям в него.

Доходный метод оценки

Метод определении стоимости коммерческой недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока от использования недвижимости, который ожидается в будущем. Оценка стоимости недвижимого имущества по доходному методу отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в покупку, в течение осязаемо короткого срока.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

В РФ - реестр, предназначенный для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.
Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, наименование правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Закладная

Залог, Залоговое обязательство.
Долговой инструмент, подтверждающий согласие компании заложить под свой долг принадлежащее ей имущество и дающий кредитору право на овладение заложенными активами в случае неуплаты долга. Закладная находится у кредитора до момента расчета с должником, после чего она уничтожается. Закладная выпускается в одном экземпляре на все имущество компании.
Закладная - по законодательству РФ - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Задаток

Денежная сумма, выдаваемая одной стороной договора при покупке недвижимости, другой стороне в счет предстоящих платежей. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение.

Залоговое право

Право удержания имущества за долги
Законно признанное право залогодержателя предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Залог

В гражданском праве - имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.
Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение ввиде залогового обязательства.

Здание

Физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение.
Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и/или деятельности людей, размещения производства, хранения продукции.

Земельно-имущественный комплекс

Совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией.

Земельный участок

Часть земной поверхности, имеющая:
- фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус;
- документально установленные ограничения на использование.

Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество

В РФ - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставляемая органом, осуществляющим государственную регистрация прав. Выписка содержит:
- описание объекта недвижимости;
- зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав;
- сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении этого объекта недвижимости.

Износ объекта недвижимости

Уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его ценности и полезности вследствие устаревания, потери свойств и качеств. Различают физический и моральный износ объекта недвижимости.

Инвентаризация объекта недвижимости

Кадастровый и технический учет объекта недвижимости
В РФ - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате которой объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Коммерческая недвижимость

Приносящая доход недвижимость, используемая под офисы, магазины или оказание услуг.
Коммерческая недвижимость не включает жилье, объекты производственного и общественного назначения.

Кадастровый номер здания

В РФ - номер, состоящий из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера самого здания.

Кадастровый номер объекта недвижимости

В РФ - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении инвентаризации, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Ликвидность недвижимости

Возможность осуществления любого способа превращения объекта недвижимости в деньги.
Ликвидность недвижимости обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения недвижимости в деньги. Обычно ликвидность объектов недвижимости ниже ликвидности ценных бумаг.

Лизинг недвижимости

Лизинг, для которого характерна сдача в аренду целых объектов (на длительный срок 15-20 лет), по истечении которого они могут быть переданы или проданы лизингополучателю.

Магазин

Специально оборудованное стационарное здание, помещение или его часть, предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже.

Методы оценки объектов недвижимости

Совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости:
- метод инвестиций;
- метод остатка;
- метод капитализации дохода и прибыли;
- методы, основанные на анализе потоков наличных средств;
- метод сравнения;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- затратный метод и др.

Момент возникновения права собственности на объект недвижимости

По законодательству РФ - время государственной регистрации сделки с недвижимостью или с правами на нее в Министерстве юстиции РФ или другом уполномоченном органе.

Недвижимое имущество (Недвижимость)

Имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Недвижимость юридических лиц

Недвижимость:
- находящаяся в собственности юридических лиц;
- числящаяся на их балансе, или
- переданная им в оперативное управление или в хозяйственное ведение.

Несущий остов здания (Каркас здания)

Пространственное сочетание несущих элементов здания. Остов определяет форму, прочность, устойчивость здания.

Нежилое помещение

Помещение, предназначенное для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Оценка объекта недвижимости

Анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика.

Отчет об оценке

Документ, представляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке включает:
- сопроводительное письмо;
- определение оцениваемой стоимости и связанных с ней прав;
- оценку стоимости;
- дату оценки;
- допущения и ограничивающие условия;
- основную часть с описанием собранной информации и методов, использованных для получения суждения о стоимости;
- согласование результатов, полученных разными методами;
- приложения, фотографии и другие материалы.

Оценивание недвижимости

Оценка стоимости недвижимости Выполнение обоснованного расчета реальной стоимости объекта недвижимости для определенной цели на определенную дату.

Оценка земельного участка

Определение стоимости (цены) земельного участка. Методы оценки базируются на трех основных подходах:
- на основе сравнимых продаж;
- на основе затрат на освоение участка;
- с точки зрения капитализации дохода от использования участка.

Оценочная экспертиза

Ценовая экспертиза
Профессиональная легитимная деятельность, направленная на оценку стоимости имущества или недвижимости, либо основных фондов предприятий:
- для внесения их в качестве доли акционерного капитала;
- при продаже имущественных прав произведений искусства;
- при отчуждения имущества в пользу государства;
- при исчислении налогообложения, страховой суммы и других целей.

Ограничительные обязательства

Совокупность обязательств в договоре купли-продажи недвижимости:
- обязательство не изменять внешний вид дома;
- обязательство не возводить никаких строений без согласия продавца;
- обязательство не строить сооружений за пределами линии застройки;
- обязательство не осуществлять опасные виды деятельности;
- обязательство не допускать ограничения прав соседей на пользование освещением и коммуникациями и т.д.

Отчуждение имущества

В гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.
Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
- отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение;
- отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

Операции с нежилыми помещениями

В РФ:
- купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;
- сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;
- купля-продажа имущественных комплексов;
- сдача в аренду имущественных комплексов;
- передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
- кредитование под залог недвижимости;
- признание права собственности на недвижимость по решению суда;
- расторжение договора купли-продажи, договора аренды и др.

Объект недвижимости

Объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно. Объектами недвижимости являются:
- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
- здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;
- леса и многолетние насаждения и др.

Операции с недвижимостью

Процедуры, посредством которых права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются.
Видами операций с недвижимостью являются: купля-продажа, обмен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление, приватизация.

Оценка объекта недвижимости

Анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика.

Посредник

(Посредническая фирма)
В коммерции - лицо, фирма или организация, стоящая между производителем и потребителем товара и содействующая его товарообороту.
В юриспруденции - лицо, фирма или организация содействующие продавцу и покупателю в заключении и исполнении контракта.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар. Принципами оценки недвижимости являются:
- принцип спроса и предложения;
- принцип изменения;
- принцип конкуренции;
- принцип замещения;
- принцип переменных пропорций;
- принцип предельной производительности;
- принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования;
- принцип соответствия среды;
- принцип ожидания.

Процедура оценки имущества

Совокупность приемов, обеспечивающих процессы:
- сбора и анализа данных;
- проведения расчетов стоимости имущества;
- оформления результатов оценки.
Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

Приобретательная давность

По законодательству РФ - одно из оснований приобретения прав собственности, в соответствии с которым гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, приобретает право собственности на это имущество, если добросовестно, открыто и непрерывно владеет
- недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет;
- иным имуществом в течение пяти лет.

Право пользования

Основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

Предмет договора

Статья договора, в которой описывается предмет договора, его точное наименование. Предмет договора следует за преамбулой.

Паспорт здания

Описание основных конструктивных элементов здания и отдельных наиболее сложных видов технического оборудования.

Право собственности

В объективном смысле - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным физическим и юридическим лицам, предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав.
В субъективном смысле - право конкретного лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом в пределах, установленных законом.

Подобная недвижимость

В США - недвижимость, которая может быть продана или обменена без указания в документах на прибыль, полученную от этой операции.

Помещение

Пространство внутри здания:
- имеющее определенное функциональное назначение и
- огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.
Помещение выступает единицей комплекса недвижимого имущества:
- выделенной в натуре;
- предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей;
- находящейся в собственности физических или юридических лиц.

Производственные помещения

Замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей, связанная:
- с участием в различных видах производства, в организации, контроле и управлении производством;
- с участием в непроизводственных видах труда на предприятиях транспорта, связи и т.п.

Промышленная недвижимость

Объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Предпродажная подготовка объектов недвижимости

Совокупность мероприятий, включающая:
- определение начальной цены объекта;
- проведение квалифицированного аудита и обеспечение информационной открытости баланса предприятия;
- финансовый менеджмент;
- ликвидацию задолженностей;
- разработку экономически обоснованных бизнес-планов и др. действия.

Реестр объектов недвижимости

Упорядоченная система записей, содержащих сведения:
- о местоположении, назначении, принадлежности, составе, основных характеристиках объектов недвижимости;
- о реестровых и кадастровых номерах и других показателях, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Реестр собственности

База данных:
- о недвижимом имуществе на территории субъекта РФ;
- о физических и юридических лицах, которым принадлежит это имущество на праве собственности или других вещных правах;
- о переходе права и его ограничениях.

Реконструкция здания

Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением:
- основных технико-экономических показателей здания, количества и площади квартир и т.д.;
- назначения здания.
Реконструкция здания предпринимается в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг.

Ремонт здания

Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Рынок недвижимости

Рынок, объектом купли-продажи на котором являются земля, здания, сооружения, постройки, дома, квартиры, основные средства.
Рынок недвижимости включает определенный набор механизмов, посредством которых:
- передаются права на собственность и связанные с ней интересы;
- устанавливаются цены;
- распределяется пространство между различными собственниками недвижимости.

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость

В РФ - свидетельство, удостоверяющее проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

Собственность

Объект собственности.
Собственность - имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или юридическому лицу. Различают государственную, личную, акционерную, индивидуальную, паевую, совместную, общую, трудовую, коллективную, коммунальную, кооперативную и частную собственность.

Статьи договора купли-продажи

Разделы договора купли-продажи
Статьи, в которых излагаются условия внешнеторговой сделки. Число статей, их последовательность зависят от характера сделки, товара, объема взаимных обязательства сторон. Обычно договоры купли-продажи содержат статьи:
- предмет договора, количество и качество товара, упаковка и маркировка;
- цена, условия платежа;
- срок поставки, транспортные условия, страхование, сдача-приемка, гарантии, санкции, форс-мажор, претензии, арбитраж;
- юридические адреса сторон.

Строительные изменения недвижимости

Изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам или иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ и иных действий, производимых на основании разрешения на строительство.

Сертификат титула

Удостоверение титула.
В США - заключение о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся конкретной недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости

Наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже конкретного объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления:
- рыночная стоимость;
- стоимость замещения;
- стоимость воспроизводства;
- инвестиционная стоимость и др.

Спекуляция на "золотых кирпичах"

На жаргоне - покупка недвижимости с намерением не проводить никаких работ по ее улучшению, но дождаться роста цен и получить прибыль от ее продажи.

Техническое обслуживание здания

Комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.

Титул собственности

Законный титул собственности
Права на имущество, имеющее юридическое документальное подтверждение. Различают:
- первоначальные титулы собственности, не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь; и
- производные титулы собственности, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

Управление объектами недвижимости

Принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.

Цена фактической сделки

Контрактная цена, Цена контракта.
Цена купли-продажи продукции на внутреннем или внешнем рынке, зафиксированная сторонами в договоре.
По характеру стабильности различают: твердые, подвижные и скользящая цены. Цены фактических сделок составляют коммерческую тайну.
По экономическому содержанию цены фактических сделок соответствуют ценам потребления, они отражают конкретные условия реализации продукции.

Цена покупателя

Фактическая денежная сумма покупки продукции на рынке, по которой осуществляются сделки купли-продажи или по которой покупатель готов приобрести товар. Цена покупателя отражает интересы покупателя, стремящегося приобрести товар дешевле на данном рынке и в данный момент.

Цена продавца

Цена, запрашиваемая продавцом, или фактическая сумма цены от реализации товара на рынке, по которым осуществляется сделка купли-продажи в условиях превышения спроса над предложением. Цены продавца отражают экономические интересы продавца, стремящегося продать товар дороже.

Цена объекта недвижимости

Цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи определенной недвижимости.